有關自用不動產轉換為投資性不動產，我以103年會計師考試中級會計的非選擇申論題第2題為例來說明。
題目：
裕林公司於 20X1 年 1 月 1 日向光中公司購買一工程大樓做為工廠用途，價款為$10,000,000(其中土地$4,000,000，房屋$6,000,000)。該大樓估計耐用年限為 30 年，無殘值，後續衡量採成本模式。裕林公司於 20X4 年 12 月 31 日評估其建築物狀況，認為其房屋部分有減損之可能，估計房屋可回收金額為$4,680,000，殘值及耐用年限不變。裕林公司於20X6年1月2日決定將該建築物轉作營業租賃用途，且符合分類為投資性不動產之條件。請回答以下問題:
(一) 若對投資性不動產後續衡量採用公允價值模式。20X6年1月2日土地公允價值為$5,000,000，房屋$5,500,000，試作20X6年1月2日將該工程大樓轉作營業租賃用途之分錄。
(二) 若對投資性不動產後續衡量採用成本模式。建築物可回收金額為$4,800,000。試作 20X6 年 1 月 2 日將該工程大樓轉作營業租賃用途之分錄。
(三) 承(一)小題，假設 20X6 年 12 月 31 日土地公允價值為$5,100,000，房屋為$6,200,000。請依照公允價值模式作 20X6 年底相關的分錄。
解析：
這題考的是怎樣把帳列自用不動產的房屋及土地轉換為1、按公允價值衡量的投資性不動產，及2、按成本模式衡量的投資性不動產。
自用不動產轉換為按公允價值衡量的投資性不動產時，應先計提折舊至用途改變日，並認列已發生的減損損失，再將帳面金額調整至用途改變日的公允價值，且即使原自用不動產係採成本模式衡量，帳面價值與公允價值間之差額，應按不動產、廠房及設備之重估價模式處理。
(一) ：
1、20x4年底減損前，土地、房屋的折舊後帳面金額:
土地:4,000,000
房屋:6,000,000-6,000,000/30x4 = 5,200,000
2、20x4年底減損後帳面金額:
土地:4,000,000
房屋減損:5,200,000-4,680,000=520,000
減損後房屋帳面價值=4,680,000
3、20x5年折舊後帳面金額:
土地：4,000,000
房屋：4,680,000 - 4,680,000/26= 4,500,000
房屋若未減損應有帳面值 = 6,000,000 - 6,000,000/30X5= 5,000,000
4、20x6年1月2日，進行重估價：
土地：
借：土地 1,000,000
貸：其他綜合損益-重估價利益 1,000,000
房屋：
借：累計折舊-房屋 980,000
貸：房屋 980,000
借：累計減損-房屋 500,000
借：房屋 500,000
貸：減損迴轉利益 500,000
貸：其他綜合損益-重估價利益 500,000
減損迴轉利益=5,000,000-4,500,000=500,000。
其他綜合損益-重估價利益=5,500,000 -5,000,000=500,000。
5、20x6年1月2日，轉換的分錄：
借：累計減損-房屋 20,000
借：投資性不動產-土地 5,000,000
借：投資性不動產-房屋 5,500,000
貸：土地 5,000,000
貸：房屋 5,520,000
(二)：
若轉換前的自用不動產是採用成本模式，而轉換後的投資性不動產也是採用成本模式，這時就不用進行重估價了，只要進行折舊提列、減損提列。
解題步驟1、2、3同(一)
4、20x6年1月2日，先進行減損迴轉：
房屋：
借：累計減損-房屋 300,000
貸：減損迴轉利益 300,000
減損迴轉利益=4,800,000-4,500,000=300,000
5、20x6年1月2日，轉換分錄：
房屋：
借：累計減損-房屋 220,000
借：累計折舊-房屋 980,000
借：投資性不動產-房屋 6,000,000
貸：房屋 6,000,000
貸：累計減損-投資性不動產-房屋 220,000
貸：累計折舊-投資性不動產-房屋 980,000
土地：
借：投資性不動產-土地 4,000,000
貸：土地 4,000,000
(三)：
轉列採用公允價值模式之投資性不動產後，年底只要按公允價值評價即可：
20x6年12月31日
借：投資性不動產-房屋 700,000
借：投資性不動產-土地 100,000
貸：公允價值調整利益--投資性不動產800,000
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